inbureИзвестия вузов. Инвестиции. Строительство. НедвижимостьIzvestiya vuzov. Investitsii. Stroitelstvo. Nedvizhimost2227-29172500-154XIrkutsk National Research Technical University10.21285/2227-2917-2026-2-287-299PMXCXEinbure-431Research ArticleЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕECONOMICS AND MANAGEMENTТрансформация показателей доступности жилья в контексте структурных сдвигов жилищного строительстваTransformation of housing affordability indicators in the context of structural shifts in housing constructionhttps://orcid.org/0000-0002-0775-5938ТоргашинаИ. Г.TorgashinaI. G.

Торгашина Ирина Геннадьевна , к.э.н., доцент, доцент кафедры экономики строительства и управления недвижимостью

Author ID: 573368

664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11

Irina G. Torgashina,Cand. Sci (Econ.), Associate Professor, Associate Professor of the Department of Construction Economics and Real Estate Management

AuthorID: 573368

11 Lenin St., Irkutsk 664003

hig06@mail.ruБайкальский государственный университетРоссияBaikal State UniversityRussian Federation202621072026162287299Copyright © Торгашина И.Г., 20262026Торгашина И.Г.Torgashina I.G.Данная работа распространяется под лицензией Creative Commons Attribution 4.0.This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 License.https://inbure.elpub.ru/jour/article/view/431

Целью данной работы является адаптация методологии оценки доступности жилья к сложившемуся в регионах структурному сдвигу в пользу индивидуального жилищного строительства. В статье анализируется динамика жилищного сектора Иркутской области за 2020–2025 гг., где существенный рост ввода жилья не привел к пропорциональному повышению его доступности для населения. Основными методами исследования выступили статистический анализ, сегментная декомпозиция и математическое моделирование, позволившие интегрировать показатели для различных типов застройки. В работе предложена методика расчета модифицированного коэффициента доступности жилья и модифицированного индекса доступности жилья, учитывающая весовые доли индивидуального жилищного строительства и многоквартирных домов в совокупном вводе. Результаты исследования показали, что использование стандартных метрик без учета стоимости земельных участков и затрат на инженерную инфраструктуру искажает реальную картину доступности в секторе индивидуального жилищного строительства. Проведенная верификация подтвердила, что предложенный инструментарий обеспечивает более точную оценку и методологическую прозрачность. Полученные выводы свидетельствуют о необходимости перехода к дуальным системам оценки, учитывающим региональную специфику и структуру предложения, что позволит властям эффективнее управлять жилищной политикой и повышать реальную доступность жилья для домохозяйств.

The purpose of this work is to adapt the methodology for assessing housing affordability to the structural shift in favor of individual housing construction in the regions. The article analyzes the dynamics of the housing sector in the Irkutsk region in 2020-2025, where a significant increase in housing starts has not led to a proportional increase in its accessibility to the population. The main research methods were statistical analysis, segmental decomposition and mathematical modeling, which made it possible to integrate indicators for various types of buildings. The paper proposes a methodology for calculating the modified housing affordability coefficient and the modified housing affordability index, taking into account the weight shares of individual housing construction and apartment buildings in the total input. The results of the study showed that the use of standard metrics without taking into account the cost of land and the cost of engineering infrastructure distorts the real picture of accessibility in the sector of individual housing construction. The verification confirmed that the proposed toolkit provides a more accurate assessment and methodological transparency. The findings indicate the need to switch to dual assessment systems that take into account regional specifics and the structure of supply, which will allow the authorities to more effectively manage housing policy and increase the real availability of housing for households.

доступность жильяструктурные сдвигииндивидуальное жилищное строительствомногоквартирные домакоэффициент доступности жильяиндекс доступности жильяhousing affordabilitystructural changesindividual housing constructionapartment buildingshousing affordability coefficienthousing affordability indexReferencesУстинова Л.Н., Мухаметзянова Д.Д., Авдеев Р.А. Эффективность проектного финансирования с эскроу-счетами в жилищном строительстве // Жилищные стратегии. 2025. Т. 12. № 3. С. 333–350. https://doi.org/10.18334/zhs.12.3.123543. EDN: TOMAMX.Ustinova L.N., Mukhametzyanova D.D., Avdeev R.A. Efficiency of Project Financing with Escrow Accounts in Housing Construction. Russian Journal of Housing Research. 2025;12(3):333-350. (In Russ.). https://doi.org/10.18334/zhs.12.3.123543. EDN: TOMAMX.Пухова В.В. Система развития первичного рынка жилой недвижимости в условиях проектного финансирования // Известия Байкальского государственного университета. 2021. Т. 31. № 1. С. 90–97. https://doi.org/10.17150/2500-2759.2021.31(1).90-97. EDN: VJSUGN.Pukhova V.V. The System of Developing the Primary Market of Residential Real Estate in Terms of Project Financing. Bulletin of Baikal State University. 2021;31(1):90-97. (In Russ.). https://doi.org/10.17150/2500-2759.2021.31(1).90-97. EDN: VJSUGN.Стерник С.Г., Гареев И.Ф. Структурные изменения на рынке жилой недвижимости в 2020 году: экспансия государственной поддержки и системный рост индивидуального жилищного строительства // Жилищные стратегии. 2021. Т. 8. № 2. С. 85–130. https://doi.org/10.18334/zhs.8.2.112369. EDN: JHLSGN.Sternik S.G., Gareev I.F. Structural Changes in the Residential Real Estate Market in 2020: Expansion of State Support and Systematic Growth of Individual Housing Construction. Russian Journal of Housing Research. 2021;8(2):85-130. (In Russ.). https://doi.org/10.18334/zhs.8.2.112369. EDN: JHLSGN.Кудрявцева В.А., Никишина О.В. Формирование рынка жилья на региональном уровне: проблемы и перспективы комплексного развития территорий // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2026. Т. 16. № 1. С. 32–43. https://doi.org/10.21285/2227-2917-2026-1-32-43. EDN: EFHHMK.Kudryavtseva V.A., Nikishina O.V. Formation of the Housing Market at the Regional Level: Problems and Prospects of Integrated Development of Territories. Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate. 2026;16(1):32-43. (In Russ.). https://doi.org/10.21285/2227-2917-2026-1-32-43. EDN: EFHHMK.Иваницкий В.В. Методика измерения доступности жилья // Экономика региона. 2024. Т. 20. № 3. С. 851–866. https://doi.org/10.17059/ekon.reg.2024-3-16. EDN: SBLEAA.Ivanitskiy V.V. Methodology for Measuring Housing Affordability. Economy of Regions. 2024;20(3):851-866. (In Russ.). https://doi.org/10.17059/ekon.reg.2024-3-16. EDN: SBLEAA.Печалова М.Ю. Дисбаланс на рынке жилья, системный риск и регуляторная практика // Экономика. Налоги. Право. 2025. Т. 18. № 3. С. 67–80. https://doi.org/10.26794/1999-849X-2025-18-3-67-80. EDN: ULDNXQ.Pechalova M.Yu. Housing Market Imbalance, Systemic Risk and Regulatory Practices. Economics, Taxes & Law. 2025;18(3):67-80. (In Russ.). https://doi.org/10.26794/1999-849X-2025-18-3-67-80. EDN: ULDNXQ.Султанов А.А. Проблемы развития индивидуального жилищного строительства в регионах Российской Федерации // Вестник Российского университета кооперации. 2023. № 2. С. 26–29. EDN: TFKQUN.Sultanov A.A. Problems of Individual Housing Construction Development in the Russian Federation Regions. Vestnik of the Russian University of Cooperation. 2023;2:26-29. (In Russ.). EDN: TFKQUN.Полякова Н.В., Новикова Н.Г. Комфортность среды проживания в городах и пригородах: содержание понятия и современные проблемы // Известия Байкальского государственного университета. 2025. Т. 35. № 4. С. 586–595. https://doi.org/10.17150/2500-2759.2025.35(4).586-595. EDN: DZSDDT.Polyakova N.V., Novikova N.G. Comfort of the Living Environment in Cities and Suburbs: The Content of the Concept and Modern Problems. Bulletin of Baikal State University. 2025;35(4):586-595. (In Russ.). https://doi.org/10.17150/2500-2759.2025.35(4).586-595. EDN: DZSDDT.Тимофеев Я.П., Лачининский С.С. Конкуренция на рынках жилищного строительства в регионах России: изменения под влиянием отраслевой трансформации в условиях санкций // Региональные исследования. 2025. № 3. С. 118–130. https://doi.org/10.5922/1994-5280-2025-3-8. EDN: DNEAET.Timofeev Ya.P., Lachininskii S.S. Competition in the Russian Regional Housing Construction Market: Transformational Shifts amidst Sanctions. Regional Research . 2025;3:118-130. (In Russ.). https://doi.org/10.5922/1994-5280-2025-3-8. EDN: DNEAET.Tapp R., Peiser R. An Antitrust Framework for Housing // Environment and Planning A: Economy and Space. 2023. Vol. 55. № 3. P. 562–582. https://doi.org/10.1177/0308518X221135612.Tapp R., Peiser R. An Antitrust Framework for Housing. Environment and Planning A: Economy and Space. 2023;55(3):562-582. https://doi.org/10.1177/0308518X221135612.Стерник С.Г., Гареев И.Ф., Насрутдинов А.М. Исследование структурных изменений территориального развития Республики Татарстан // Вестник МГСУ. 2024. Т. 19. № 12. С. 1990–2000. https://doi.org/10.22227/1997-0935.2024.12.1990-2000. EDN: JQYWDB.Sternik S.G., Gareev I.F., Nasrutdinov A.M. Study of Structural Changes in the Territorial Development of the Republic Of Tatarstan. Monthly Journal on Construction and Architecture. 2024;19(12):1990-2000. (In Russ.). https://doi.org/10.22227/1997-0935.2024.12.1990-2000. EDN: JQYWDB.Грушина О.В., Гладкова О.Н. Критический анализ целевых индикаторов ФЦП «Жилище» в свете возможности реализации механизма обеспечения доступности жилья в РФ // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2012. № 5. С. 212–217. EDN: OYKTYX.Grushina O.V., Gladkova O.N. Critical Analysis of Target Indicators of the Federal Target Program Housing in the Light of Possibility of Implementing the Mechanism Providing Affordable Housing in the Russian Federation. Proceedings of Irkutsk State Technical University. 2012;5:212-217. (In Russ.). EDN: OYKTYX.Стерник Г.М., Стерник С.Г., Апальков А.А. Новая методика оценки доступности жилья для населения // Урбанистика и рынок недвижимости. 2014. № 2. С. 31–49. https://doi.org/10.7256/2313-0539.2014.2.12020. EDN: TEORWX.Sternik G.M., Sternik S.G., Apal'kov A.A. A New Methodology for Assessing Housing Affordability for the Population. Urbanistika i rynok nedvizhimosti. 2014;2:31-49. (In Russ.). https://doi.org/10.7256/2313-0539.2014.2.12020. EDN: TEORWX.Колотовкина Е.И., Малюгин А.Н. Обоснование корректировки индекса доступности жилья (на примере Кемеровской области) // Бизнес. Образование. Право. 2011. № 3. С. 113–117. EDN: OHIVRR.Kolotovkina E.I., Malyugin A.N. Justification of Revision of the Dwelling Availability Index (By the Example of Kemerovo Region). Business. Education. Law. 2011;3:113-117. (In Russ.). EDN: OHIVRR.Кочкин Т.Н. Анализ и сопоставление различных индексов доступности жилья в Новосибирской области и Новосибирске за 2019 год // Молодой ученый. 2021. № 5. С. 264–267. EDN: NGAHQE.Kochkin T.N. Analysis and Comparison of Various Housing Affordability Indices in the Novosibirsk Region and Novosibirsk for 2019. Molodoi uchenyi. 2021;5:264-267. (In Russ.). EDN: NGAHQE.Пилипенко И.В. Ранжирование и типология регионов Российской Федерации по жилищной обеспеченности и доступности жилья в 1990–2020-х годах // Экономика региона. 2024. Т. 20. № 3. С. 763–786. https://doi.org/10.17059/ekon.reg.2024-3-11. EDN: TWPJYB.Pilipenko I.V. Rankings and the Typology of Russian Regions by Housing Affordability and Availability in the 1990s-2020s. Economy of Regions . 2024;20(3):763-786. (In Russ.). https://doi.org/10.17059/ekon.reg.2024-3-11. EDN: TWPJYB.

The authors declare that there are no conflicts of interest present.